Fonctionnement de la location courte durée ou saisonnière

La location courte durée ou saisonnière est le mode d’exploitation le plus rentable mais aussi le plus chronophage si on si prend mal. Ce site est conçu pour vous fournir des informations essentielles et des astuces que vous ne trouverez pas ailleurs. Nous nous adressons spécifiquement aux investisseurs immobiliers qui cherchent à maximiser la rentabilité de leurs biens et en les transformant en locations saisonnières autonomes.

Dans ce premier onglet « Comprendre », l’objectif est de vous donner un aperçu clair et pratique de tous les aspects de la location courte durée, alors commençons par nous poser les bonnes questions…

Pourquoi Investir en Location Courte Durée ?

La location courte durée (LCD) s’impose comme une stratégie d’investissement immobilier incontournable mais quels sont les avantages par rapport à des stratégies classiques de location ?

Avantages	LCD - courté durée	Location longue durée	Location Nue
Rendements Potentiels	Elevés (+25%)	Modérés (de 4% à 12%)	Faibles (de 2% à 5%)
Durée des contrats	Quelques heures à 30 jours	1 an minimum	3 ans minimum
Flexibilité pour le Propriétaire	Forte	Faible	Moyenne
Occupation Personnelle	Possible	Impossible	Impossible
Fiscalité Avantageuse	Oui	Oui	Non
Revente	Plus-value potentielle élevée + Valeur qui augmente avec le temps	Valeur peut augmenter avec le temps	Valeur peut augmenter avec le temps
Charges et Taxes Déductibles	Oui	Oui	Limitées
Location aux Touristes	Oui	Non	Non

Comment investir en location saisonnière ?

Faire de la LCD, c’est comme tenir un fond de commerce et l’activité se rapproche fortement du monde de l’hôtellerie et la limite est fine parfois avec le régime fiscal des para-hôteliers.

On peut donc se demander s’il y a un intérêt à en faire dans la région de son choix mais globalement, la location courte durée fonctionne peu importe le lieu à condition de s’y prendre de la bonne manière en étudiant les points suivants :

Comprendre la Demande Locale

Chaque région a ses particularités en termes de demande de locations saisonnières. Une étude de marché vous permettra de comprendre le niveau de demande pour des logements similaires dans votre région. Vous découvrirez quels sont les types de biens les plus recherchés, les prix pratiqués, les saisons de pointe, et bien plus encore. Cette connaissance vous aidera à adapter votre offre pour répondre aux attentes des voyageurs locaux et internationaux. Il faudra également rechercher où sont les points d’intérêts dans la région pour acheter le bien au bon endroit. Le site parfait pour réaliser cette étude est AirDNA.co

Définir votre public cible

Une étude de marché vous aidera à identifier votre public cible. S’agit-il de voyageurs d’affaires, de familles en vacances, de couples en escapade romantique, ou d’un mélange de ces groupes ? Connaître votre public vous permettra d’optimiser vos annonces et services pour attirer les bons voyageurs

Fixer un Prix Approprié

Déterminer le bon prix de location est essentiel pour maximiser vos revenus tout en restant concurrentiel. Votre étude de marché vous donnera un aperçu des tarifs pratiqués dans votre région, ce qui vous permettra de fixer des prix compétitifs et attractifs.

Anticiper la Saisonnalité

La saisonnalité peut avoir un impact significatif sur la demande et les prix de location. Une étude de marché vous aidera à anticiper les fluctuations saisonnières afin de mieux planifier vos tarifs, vos réservations et vos promotions spéciales. On peut prendre l’exemple des JO de Paris en ce moment qui est une bonne étude de cas.

Identifier la Concurrence

La location courte durée est souvent un marché concurrentiel. Une étude de marché vous permettra d’identifier vos concurrents directs et indirects, d’analyser leur offre, leurs forces et leurs faiblesses. Cette information vous aidera à élaborer une stratégie de différenciation pour vous démarquer sur le marché.

Prévoir les Règlementations Locales

Les réglementations locales peuvent varier considérablement en ce qui concerne la location saisonnière. Une étude de marché vous aidera à comprendre les lois, les taxes, et les réglementations spécifiques à votre région, ce qui est crucial pour éviter des problèmes juridiques et fiscaux. Il y a l’exemple de Paris avec des restrictions particulières qui existent !

En principe, vous aurez plus de facilités à répondre à tous ces points en choisissant la région dans laquelle vous vivez mais si vous cherchez les meilleurs rendements, il est possible de récolter ces informations grâces à des outils comme AirDNA.co

La fiscalité

Un thème à ne surtout pas négliger ! Des erreurs qui peuvent coûter cher dès le début.

Nous avons la chance en France de bénéficier encore de niches fiscales et ça sera le cas pour vos revenus locatifs de courte durée en bénéficiant du statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel) et vous serez assujettis aux revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec le choix de 2 régimes fiscaux.

Nous reviendrons sur ces notions mais vous comprendrez que l’aide d’un expert comptable et même d’un avocat fiscaliste est indispensable dans notre quête d’automatisation et d’optimisation de votre temps !

Informations essentielles sur le LMNP

- Conditions: Pour bénéficier du statut LMNP, vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou ne doivent pas représenter plus de 50 % de vos revenus totaux. De plus, cette activité ne doit pas être exercée à titre professionnel.
- Régimes fiscaux possibles : Avec le statut LMNP, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou le régime réel simplifié, selon vos recettes et l’avantage fiscal recherché.
- Déclaration : Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez déclarer votre activité auprès du greffe du tribunal de commerce via le formulaire P0i.
- CSG-CRDS : Les revenus de la location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux (CSG-CRDS).

Régime micro-BIC

Simplicité: C’est un régime simple où l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire (50% pour les locations meublées) sur les revenus locatifs pour tenir compte des charges, sans que le contribuable n’ait à justifier ces charges.
Plafond de revenus: Le régime micro est réservé aux loueurs dont les recettes annuelles n’excèdent pas un certain montant (ce plafond peut évoluer, il était de 72 600€ pour les locations meublées en 2023).

Régime réel simplifié

Déduction des charges réelles: Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles et justifiées liées à l’activité (intérêts d’emprunt de votre crédit et frais de dossier, travaux, taxe foncière, CFE, comptable, assurance PNO, charges de copropriété, électricité, réparations, logiciels d’automatisation, etc…). Vous l’aurez compris, la liste est longue et cela va baisser significativement votre base imposable.
Amortissements: L’un des grands avantages du régime réel est la possibilité d’amortir le bien immobilier (hors terrain) et son mobilier sur des périodes variables. Ces amortissements viennent réduire le bénéfice imposable chaque année.
Optimisation fiscale: Pour ceux qui ont des charges importantes par rapport aux revenus locatifs, le régime réel simplifié permet souvent de réduire mais bien souvent d’annuler l’impôt sur les bénéfices les premières années d’activité. OUI, vous ne rêvez pas, c’est bien le cas.

Pourquoi le régime réel simplifié est plus avantageux pour la LCD ?

Charges élevées: Dans le cadre de la LCD, les charges (entretien, services, accueil des locataires, etc.) sont souvent plus élevées que pour une location longue durée. Ainsi, la déduction des charges réelles peut être particulièrement avantageuse.
Amortissement: La capacité d’amortir le bien et son contenu peut générer d’importantes économies d’impôts sur plusieurs années.
Optimisation fiscale: Avec une bonne comptabilité et gestion des dépenses, il est possible d’optimiser sa fiscalité de manière significative en réduisant la base imposable.

La mise en ligne sur les plateformes de location

La mise en ligne d’une propriété sur des plateformes de location saisonnière comme Airbnb, Booking, et Abritel peut sembler compliqué au premier abord. Cependant, avec ces astuces, on va maximiser notre visibilité et obtenir des retours positifs de vos clients. C’est en effet crucial de bien démarrer pour que vos annonces performent. Suivez ces étapes pour optimiser votre annonce et faire en sorte que votre bien se démarque dès le départ.

Mais avant ça, inscrivez-vous sur les plateformes suivantes :

Rédaction d’une annonce captivante

- Titre accrocheur: C’est la première chose que les visiteurs verront. Assurez-vous qu’il soit à la fois descriptif et attrayant, par exemple : « Appartement cosy avec vue imprenable sur la Tour Eiffel ».
- Description détaillée: Fournissez tous les détails nécessaires sur votre propriété, les commodités offertes, et les attractions à proximité. Soyez honnête, mais mettez en avant les points forts.

Voir l’article plus complet sur le sujet : Comment se démarquer de la concurrence ?

Une vingtaine de photos de haute qualité

- Photos professionnelles: Investissez dans un photographe professionnel spécialisé dans l’immobilier. Cela peut faire une grande différence dans la perception de votre propriété.
- Mettez en avant les meilleures caractéristiques: Si vous avez une piscine ou une vue exceptionnelle, assurez-vous qu’elle soit mise en avant dans les photos. Il faudra choisir la meilleure photo d’accroche pour votre annonce pour améliorer votre taux de clic.
- Cohérence: Assurez-vous que les photos reflètent fidèlement la description de votre annonce.

Différenciation de votre location versus la concurrence

- Check-in/check-out flexible: Via l’automatisation, offrez une flexibilité totale sur les horaires, ce qui peut être très apprécié par les voyageurs.
- Expériences personnalisées : créez un panier de bienvenue local, proposez un guide local personnalisé avec vos recommandations personnelles
- Equipements uniques : proposez des gadgets comme des tablettes, un projecteur pour les soirées cinéma, un jacuzzi, une salle de jeux, un hamac, etc… le but est de faire la différence sur un détail qui va convaincre le client de choisir votre bien. N’oubliez pas évidemment tout l’équipement de base AirBNB à avoir.

Prix de lancement compétitif

- Tarif réduit pour le début: Pour attirer rapidement vos premiers clients, je vous recommande très fortement de mettre en place un tarif réduit pour détrôner la concurrence. Cette stratégie peut vous aider à obtenir rapidement des commentaires qui augmenteront ensuite votre visibilité sur la plateforme.
- Étude de marché: Regardez les tarifs des propriétés similaires dans votre région via AirDNA. Assurez-vous que votre tarif est compétitif, surtout au début.

Encourager les commentaires

- Communication proactive: Interagissez avec vos clients dès leur réservation. Une bonne communication peut non seulement améliorer leur expérience, mais aussi les encourager à laisser un avis positif.
- Demandez des commentaires: Après le départ de vos invités, envoyez-leur un message de remerciement et encouragez-les à laisser un avis.

En suivant ces étapes, vous positionnerez votre bien de manière optimale sur les plateformes de location saisonnière. L’objectif est d’attirer l’attention, de créer une excellente première impression, et de bâtir une réputation solide dès le départ. Regardez cet article pour devenir superhost AirBNB.

Pour toutes les astuces pour vous démarquez de la concurrence via un positionnement unique, suivez cet article dédié sur le sujet : Comment se démarquer de la concurrence ?

Modules suivant :

1) Le Channel Manager

2) Boite à Clés